9月的鄂爾多斯，秋涼驟起，游走于鄂爾多斯新、舊城區(qū)內(nèi)綿延數(shù)公里的空置樓盤(pán)間的人們，備感寒意。空置的樓房記載著鄂爾多斯十年造城運(yùn)動(dòng)一路走來(lái)的興衰，其間被裹挾進(jìn)來(lái)的還有一個(gè)個(gè)人物命運(yùn)的沉浮。
自2003年啟動(dòng)新的城市發(fā)展戰(zhàn)略至今，鄂爾多斯已走過(guò)了十年城鎮(zhèn)化歷程。“十年‘沉浮’兩茫茫”，曾經(jīng)轟轟烈烈的“造城”運(yùn)動(dòng)，如今日漸式微。
除了給這座城市帶來(lái)大面積房地產(chǎn)空置及全民財(cái)富泡沫化的重殤之外，在新型城鎮(zhèn)化號(hào)角吹遍全國(guó)的當(dāng)下，其畸形城鎮(zhèn)化之路所留下的沉疴更值得業(yè)界再總結(jié)，或可為后來(lái)者提供一份活生生的現(xiàn)實(shí)教材。
轉(zhuǎn)型誤入“房地產(chǎn)化”歧路
張大牛是前兩年鄂爾多斯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)盛極而衰的親歷者之一。見(jiàn)到中國(guó)證券報(bào)記者時(shí)，一臉疲憊的他剛從距鄂爾多斯兩千多公里的興安盟驅(qū)車(chē)20多個(gè)小時(shí)風(fēng)塵仆仆地趕回，他告訴記者，自去年以來(lái)，他就把和別人合伙開(kāi)發(fā)的一處未完工樓盤(pán)抵押給了前兩年搞民間融資的債主，另謀生意來(lái)還還剩下的數(shù)十萬(wàn)元債，今年以來(lái)他隔三差五跑一趟興安盟，在那里開(kāi)始做一些建材買(mǎi)賣(mài)。
他打趣地告訴中國(guó)證券報(bào)記者，鄂爾多斯民間現(xiàn)在流傳一個(gè)段子：電視臺(tái)記者在街頭隨機(jī)采訪(fǎng)鄂爾多斯市民：“如果你買(mǎi)彩票中了500萬(wàn)大獎(jiǎng)，你會(huì)怎么花？”市民不假思索地答：“先還債。”“那剩下的呢？”“剩下的慢慢還。”張大牛說(shuō)，這雖是笑話(huà)，一定程度上卻是當(dāng)下鄂爾多斯老百姓的真實(shí)處境寫(xiě)照：前兩年全民放貸搞融資，全民搞房地產(chǎn)，如今全民追債，全民心累。
然而，相比于財(cái)富一夜間泡沫化帶來(lái)的夢(mèng)魘，更讓張大牛至今心中唏噓不已的是，當(dāng)初是怎樣的一種“沖動(dòng)”讓他一夜間放棄經(jīng)營(yíng)多年的煤炭運(yùn)銷(xiāo)生意，轉(zhuǎn)而投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的滾滾洪流？他告訴記者，過(guò)去十年間，他一直利用鄂爾多斯煤炭資源的優(yōu)勢(shì)，拉起十多輛運(yùn)煤車(chē)的隊(duì)伍，在鄂爾多斯與外地來(lái)往運(yùn)煤，年景好時(shí)年入百萬(wàn)元不成問(wèn)題。而當(dāng)高峰時(shí)多達(dá)500多路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大軍涌入時(shí)，他也奮不顧身地賣(mài)了資產(chǎn)聚攏一圈朋友蓋起了樓盤(pán)。但是，當(dāng)樓盤(pán)還沒(méi)有賣(mài)出時(shí)，就遭遇了鄂爾多斯樓市的冬天。
事實(shí)上，在中國(guó)證券報(bào)記者實(shí)地調(diào)查中，類(lèi)似張大牛所說(shuō)的當(dāng)初的那份“沖動(dòng)”，在鄂爾多斯當(dāng)?shù)卦?jīng)一度成為普遍的社會(huì)心態(tài)，甚至是鄂爾多斯過(guò)去幾年城市整體發(fā)展思潮的一個(gè)縮影。正是在這份“沖動(dòng)”的驅(qū)使下，鄂爾多斯過(guò)去十年城鎮(zhèn)化路途開(kāi)始發(fā)生偏向，直至誤入“房地產(chǎn)化”的歧途。
按照業(yè)內(nèi)專(zhuān)家的普遍共識(shí)，科學(xué)合理的城鎮(zhèn)化，產(chǎn)業(yè)依托是根基，并且這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展要擁有可持續(xù)性。北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司副總裁傅中近期受企業(yè)委托在鄂爾多斯展開(kāi)了數(shù)天調(diào)研，他發(fā)現(xiàn)，鄂爾多斯城鎮(zhèn)化起初階段可謂運(yùn)行在良性軌道。依托“羊(絨)、煤(炭)、(稀)土、(天然)氣”這些當(dāng)?shù)負(fù)碛械锰飒?dú)厚優(yōu)勢(shì)的能源資源產(chǎn)業(yè)，特別是憑借煤炭產(chǎn)業(yè)在過(guò)去十年的黃金發(fā)展期，鄂爾多斯用不長(zhǎng)的時(shí)間就創(chuàng)出了全國(guó)第一的GDP增速，人口規(guī)模也迅速攀升至百萬(wàn)人。
“如果鄂爾多斯在已有資源優(yōu)勢(shì)上不斷壯大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，且延伸產(chǎn)業(yè)鏈或及時(shí)尋找替代產(chǎn)業(yè)，以抵抗由于資源枯竭瓶頸而帶來(lái)的城市經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，那么鄂爾多斯的城鎮(zhèn)化可能會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)樹(shù)立起一個(gè)正面典型形象。”傅中說(shuō)，近年來(lái)當(dāng)?shù)卣鈭D打造總部經(jīng)濟(jì)、裝備制造基地以及云計(jì)算產(chǎn)業(yè)中心，均可謂謀求可持續(xù)性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的力舉。
但事與愿違的是，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)被眾多城市定位為支柱產(chǎn)業(yè)并為此大興土木之際，“財(cái)大氣粗”的鄂爾多斯也未甘寂寞。眾所周知的是，過(guò)去短短幾年時(shí)間，因煤炭開(kāi)發(fā)而積累的數(shù)千億財(cái)富源源不斷地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，過(guò)去一切謀求產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的力舉最終都指向一個(gè)標(biāo)桿：房地產(chǎn)化。傅中認(rèn)為，當(dāng)城鎮(zhèn)化演變成了房地產(chǎn)化，不僅無(wú)法驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還會(huì)產(chǎn)生巨量的房地產(chǎn)泡沫。如今鄂爾多斯巨量的空置房及GDP增速大幅下滑便是明證。