難達調控目標
在業內人士看來,一些城市即便加大調控的砝碼,也很難完成房價控制目標。
“目前整個市場沒有降溫的趨勢,反而還在升溫。”中原地產三級市場總監張大偉說,從目前市場看,房企銷售任務完成得非常好,很可能下半年最后幾個月開始追求高利潤。而且各地頻繁出現的地王將導致市場定價權完全掌握在開發商手中。
張大偉說,四季度價格調控目標完成基本無望的城市,很可能會再次收緊限價政策。但在執行過程中很可能導致開發商預售兩份合同的增加,即用較低的簽約價格滿足房價不漲的調控目標,而實際裝修、車位等價格卻越來越高。
例如,在廣州中心城區2萬元/平方米以上的房子嚴格限制網簽措施后,部分開發商為了規避“政府指導價”而使樓盤獲得預售證,就把原本一份的住宅合同分為毛坯房與裝修兩部分合同,采用“雙合同”賣樓,從而把超出指導價格的部分房價轉移到裝修費用上,實際上大大增加了消費者購房的負擔。
“用堵的短效調控政策已經走到末路,效果越來越小。”張大偉說,目前市場已經到了必須出臺長效機制的時期。當前行政調控的作用毋庸置疑,但屢調屢漲已經導致購房者對政策預期的改變,對房地產市場健康走向的信心不足。“房地產最終走向健康發展之路還是要依靠市場手段進行調節,要讓市場規律發揮更大的作用。”
合富置業首席市場分析師龍斌告訴記者,地方政府的這些舉措短期內會有一定的效果,“但抑制的舉措都是臨時性的,同時也會推后真正的需求。總體來說,這幾年的調控都是以短期調控和抑制需求為主。”
在龍斌看來,中長期的調控還是應該解決供求平衡,解決各個階層的居住方面需求。在這方面,加大市場的供應十分重要。
深圳市規劃國土委在給本報的回應中提到了四大舉措,全部都是圍繞加大市場供應展開,包括加大普通住房土地供應力度,確保今年普通住房土地供應量在以往5年平均供地量的基礎上增加20%以上;二是實現保障性住房的市場供應量;三是加快釋放存量土地,增加普通商品房和保障性住房供應;四是對已供住房用地,采取各種措施促進其盡快開發利用,加大對閑置土地解困、盤活、監測、督用和處罰力度,促進土地有效利用。
深圳市常務副市長呂銳鋒也提及,四季度還要供應約60公頃住宅用地。
在張大偉看來,類似深圳這樣加大市場供應的舉措,影響將更多體現在明年,今年要完成房價調控目標“可能性接近于零”。
張大偉提醒,一線城市和部分二線城市樓市過熱的背后,是三四線城市普遍過剩的現象。“一線城市的土地資源已不多,全部都用來蓋房子也解決不了問題,因此未來城鎮化發展的重點應該放在三四線城市,這也是經濟轉型和房地產市場調控的根本所在。” (第一財經日報)