廣佛同城、深莞同城、深惠同城……隨著五月樓市旺季的到來，城市融合與“兩地同城生活”再次成為開發(fā)商廣為宣傳的話題。不少廣州、深圳購房者趁著“五一”到佛山、東莞、中山、惠州等周邊城市看房，珠三角一體化，融城生活還在繼續(xù)。
“同城”除了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移外，還推動著二三線城市房價的上漲、城市中心的變遷及出現(xiàn)了越來越多的兩地同城生活的“候鳥”。不過，內(nèi)人士指出，成功地引起企業(yè)進駐和高端人才落戶才是真正的“融城”，僅靠投資客買房，很可能會讓城市淪為“睡城”。
文/廣州日報記者蔣幸端、秦仲陽、肖陸軍、陳鈺鳳、姜永濤
圖/廣州日報記者石忠情
故事
同城生活：有人兩地跑，有人安了家
“五一”小長假，東莞的梁先生忙著陪他在深圳的舊同事們一起去看房。他兩年前離開深圳的公司出來自己創(chuàng)業(yè)，并且把公司地點設(shè)在東莞。這個小長假，幾名舊同事組團來東莞投資房子，一方面是覺得東莞房價低，另一方面他們公司的老板也有意要將企業(yè)搬遷到東莞來。
這兩年，越來越多的深圳企業(yè)外遷至東莞、中山、惠州，許多人也因此開始了兩地同城的生活。4月起，在深圳坂田一家知名IT企業(yè)上班的王先生的個人所得納稅所在地悄然變成了“東莞”，其所在部門預(yù)計于明年下半年將整體搬遷至東莞松山湖的高科技園區(qū)。
公司搬去東莞后怎么辦？王先生早有準(zhǔn)備。公司有兩地通勤班車，以后只是上班辛苦點，畢竟老婆孩子都在深圳，房子也在深圳。“曾經(jīng)也想過要不要去東莞松山湖買房，但公司附近的樓盤配套還不夠完善，而且周邊好點的樓盤市場價也接近2萬元/平方米了，很擔(dān)心一買就成了接盤俠。再說，孩子戶口都在深圳，在這邊學(xué)位房也買好了，過去上學(xué)也不現(xiàn)實。”
不過王先生90后的同事小李還是把房子買在了東莞。小李的房子目前還沒交房，等公司搬家深圳后，小李計劃在東莞長期安家。“現(xiàn)在深圳房價太高了，公司附近坂田龍華的房價都動輒5萬元/平方米起，我們剛工作沒幾年，靠自己哪能輕松在深圳買房的？東莞壓力還是小很多！”小李對記者說道。
盡管深圳到東莞、惠州、中山的距離不斷地被開發(fā)商宣傳“兩地交通距離很短”，但是合富輝煌(中國)中山公司市研部經(jīng)理謝仲娟表示，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前在中山買房的深圳人仍然以投資為主，只有約一成的人是自住的。“自住的包括兩種，退休以后來中山定居，或者是把父母妻子安排在中山居住，自己在深圳租房上班。”
惠州多個樓市營銷研究機構(gòu)分析認為，在惠州的深圳購房者中，真正用于自住的不會超10%。
A面
深圳客外溢 莞惠中樓市成交暴漲
今年一季度，東莞、惠州、中山的成交量都達到了歷史高峰。深圳客外溢成為樓市的主要推手。
根據(jù)瑞峰優(yōu)慧垛數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度東莞住宅成交面積達289.64萬平方米，同比去年一季度的129.36萬平方米上漲了124%，為歷年同期漲幅最高的一年。一手住宅均價約11539元/平方米，同比大幅上漲29.9%。瑞峰置業(yè)市場研究部相關(guān)人士表示，一季度東莞樓市增速如此之高深圳客功不可沒，投機客瘋狂入市，將東莞量價推向巔峰。
而惠州成交量同樣處于高位。據(jù)惠州市房產(chǎn)局統(tǒng)計，一季度惠州三縣四區(qū)銷售新建商品房面積404.17萬平方米，同比去年同期的179.25萬平方米實現(xiàn)126%的暴漲。其中惠城區(qū)和仲愷區(qū)4月上中旬網(wǎng)簽成交均價達到了7207元/平方米，這也是惠城區(qū)和仲愷區(qū)樓市歷史上的單周住宅均價最高值。
根據(jù)合富輝煌(中國)中山市場部數(shù)據(jù)顯示，在今年第一季度中山各鎮(zhèn)區(qū)商品房成交排名中，受到珠海客青睞的坦洲鎮(zhèn)成交4250套、38.72萬平方米位列第一；受到深圳客青睞的火炬區(qū)以3527套、32.05萬平方米位居第二。自深圳客來襲，中山市樓市火熱成交屢創(chuàng)新高，3月以18313套的成交量再一次刷新紀(jì)錄，以6715元/平方米也創(chuàng)下2011年至今的最高月成交均價。深圳正在以購房者外溢的方式加快與東莞、惠州、中山的融合。
與此同時，廣州產(chǎn)業(yè)的西拓，在推動佛山第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，也給佛山樓市帶來了前所未有的機遇。目前，廣東金融高新區(qū)屢屢刷新單價地王，地價已經(jīng)攀升至11539元/平方米；而該區(qū)域樓價也普遍達到15000元/平方米以上，成為佛山樓市的執(zhí)牛耳者。
廣深周邊房價“洼地” 引發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移
除了因周邊城市房價低，自住客、投資客主動外溢外，廣州、深圳的企業(yè)也因房價低悄然向周邊城市轉(zhuǎn)移。
一家由深圳轉(zhuǎn)移到東莞的企業(yè)老板告訴記者，他公司員工在深圳收入不低，但在深圳卻仍然買不起房，紛紛跑到東莞的松山湖、鳳崗、塘廈買房，于是他干脆也將企業(yè)從深圳轉(zhuǎn)移到東莞來，在松山湖租下兩棟房子辦公。
中天萬城產(chǎn)業(yè)園投資管理有限公司執(zhí)行副總經(jīng)理黃萬軍告訴記者，以位于松山湖的國際金融創(chuàng)新園為例，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)有四成是來自東莞以外，較多的來自深圳，還有不少來自廣州甚至是北京。
中山市翠亨新區(qū)總經(jīng)濟師張義強也透露，在深中通道項目落地以前，深圳已有企業(yè)開始將目光投向翠亨新區(qū)，去年12月項目落地后，這種效應(yīng)更為明顯，“翠亨新區(qū)與前海有明顯的互補性”。他介紹說，近兩三年來在翠亨新區(qū)落地的企業(yè)，有七成來自深圳，而正在洽談中的深圳企業(yè)更多。
廣東中天創(chuàng)意運營總監(jiān)巫帥分析產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移時表示，與深圳、廣州相比，東莞擁有區(qū)位優(yōu)勢與成本優(yōu)勢以及深厚的制造業(yè)基礎(chǔ)和大量的現(xiàn)實轉(zhuǎn)型升級需求。“比如說東莞的物業(yè)價格與租賃成本，基本不到廣州和深圳的1/3，但這兩個城市與東莞距離又基本都在1個小時內(nèi)。”
區(qū)域要發(fā)展，產(chǎn)業(yè)應(yīng)先行。在廣佛同城的推動下，位于佛山的廣東金融高新區(qū)吸引了渣打、匯豐、恒生、東亞、永亨、南洋、大新等7家港資銀行在佛山設(shè)立14家分支機構(gòu)。截至2015年年底，廣東金融高新區(qū)已吸引了250多家金融機構(gòu)及知名企業(yè)落戶，吸納了2萬多名中高端人才前來佛山就業(yè)創(chuàng)業(yè)。
B面
房價不理性上漲 提前透支升值潛力
與此同時，購房需求外溢給城市帶來了房價不理性上漲，這也引起不少人的擔(dān)憂。以東莞為例，有業(yè)內(nèi)人士認為，部分區(qū)域房價不理性上漲，已經(jīng)提前透支了未來幾年甚至十年的房價升值潛力。
惠州公積金放開異地貸款后，在深圳工作的小劉就一直被家里催著趕緊買房，年后就開始選，后來定在金山湖區(qū)域的中信凱旋城。去年還是5500元/平方米左右的價格，開盤直接飆升到7800元/平方米，而且還要靠搶的。近日，在完成購房半個多月后，小劉談起購房經(jīng)歷還是心有余悸，“很多深圳車停在那里，很多人直接都是買買買。”
3月初，東莞幾個樓盤在同一天少量加推，看到現(xiàn)場人太多，不少開發(fā)商漲價。有樓盤剛推出時是1.1萬元/平方米，在兩天后變成了1.6萬元/平方米，后被深圳購房者以樓盤定價亂、中介承諾不兌現(xiàn)為由要求退房。
隨著東莞房價在今年2、3月的不理性上漲，臨深片區(qū)不少樓盤房價達到2萬元/平方米，接近“天花板”，深圳客開始撤離東莞市場，往房價更低的惠州、中山轉(zhuǎn)移。
購房外溢難持續(xù) 還要靠企業(yè)落戶
中山大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師袁奇峰在多個場合表示，未來珠三角城市當(dāng)中，廣佛產(chǎn)業(yè)協(xié)作區(qū)是重要一極。具體來看，廣佛兩市產(chǎn)業(yè)互補，經(jīng)濟總量巨大。這為廣佛區(qū)域一體化發(fā)展增添了無限的想象空間。
不過，對于受到深圳影響較大的莞惠中片區(qū)，樓市先行就沒有那么樂觀。對于這一輪房價的上漲，樓市專家范忠洲認為，深圳客帶來的需求激增只是一個方面，市場供給的斷層也是一個方面。
前兩年的市場低潮，加上好幾個開發(fā)商資金鏈斷裂，使得眾多開發(fā)商小心謹(jǐn)慎，連續(xù)多個地塊掛拍都流拍，或以最低價成交，于是導(dǎo)致供求關(guān)系階段性緊張；再碰上這次深圳客的涌入，房價迅速拉升。具體到后續(xù)市場的表現(xiàn)，樓市專家范忠洲認為無論是銷售量還是銷售價格都將逐步趨向穩(wěn)定，深圳客的持續(xù)性難以維持。
合富輝煌(中國)中山公司市研部經(jīng)理謝仲娟直言，如果沒有足夠的深圳企業(yè)轉(zhuǎn)移到中山，僅靠著深圳客到中山投資推動房價上漲是很難長期持續(xù)的。天為大數(shù)據(jù)研究中心相關(guān)負責(zé)人表示，“莞惠深”城軌的開通將加快同城化，實現(xiàn)區(qū)域共同發(fā)展。對于東莞而言，面臨的不僅是機會，也是挑戰(zhàn)。東莞房地產(chǎn)市場今后有望步入快車道，但若不能吸引更多企業(yè)投資落戶東莞，部分投資客購房集中的區(qū)域很可能淪為“睡城”。
影響：城市格局變遷 邊緣區(qū)域“逆襲”
一名趁著“五一”小長假來東莞看房的深圳客告訴記者，他投資東莞房產(chǎn)正是沖著將部分功能轉(zhuǎn)移到松山湖的幾家大企業(yè)來的。“華為、中集等都到松山湖來了，房價肯定會上漲。”
有業(yè)內(nèi)人士認為，由于土地資源稀缺，深圳需要向北、向東、向西發(fā)展，深圳城市發(fā)展重心的變遷，給了東莞、惠州機會。合富輝煌東莞市場研究部在總結(jié)2015年樓市時表示，2015年東莞房價只有深圳的1/3，深圳人紛紛涌入東莞實現(xiàn)“買房夢”。一張“莞深交通地圖”，拉近莞深距離，讓深圳客趨之若鶩，不少樓盤因此“起死回生”，也讓東莞多個曾經(jīng)不被看好的區(qū)域成功 “逆襲”。“深圳客”成功讓東莞市區(qū)等區(qū)域淪為房價“洼地”，臨深片區(qū)多個鎮(zhèn)區(qū)成功“上位”。目前，東莞房價最高的區(qū)域是臨深片區(qū)和松山湖片區(qū)。東莞中原策略總監(jiān)車德銳認為，過去東莞的發(fā)展重心是在東部，最近10~20年東莞的發(fā)展重心是在西部，包括水鄉(xiāng)片區(qū)。
與東莞大部分鎮(zhèn)區(qū)被深圳客看好投資相比，中山是去年6月才開始出現(xiàn)大量的深圳購房者的，但目前只有中心區(qū)域受到深圳客青睞。去年火炬區(qū)和東區(qū)均價上漲幅度均近五成，快速上漲的原因是得益于深圳客的熱捧。
廣佛同城的進程更快一點，已經(jīng)不僅僅是表現(xiàn)在房價的上漲。廣佛間大型基礎(chǔ)設(shè)施實現(xiàn)了共享。廣佛之間南沙港、廣州南站、新白云機場海陸空三大區(qū)域性基礎(chǔ)設(shè)施和配套的高快速路網(wǎng)、軌道交通線網(wǎng)，都推動廣佛兩市交通基礎(chǔ)設(shè)施的全面一體化。再加上公共服務(wù)等“一體化”戰(zhàn)略的鋪開，廣佛同城作為珠三角一體化的先行區(qū)，未來協(xié)作的空間會更為廣闊。而作為廣佛同城橋頭堡的廣佛交界處，將率先享受到廣佛同城帶來的紅利。