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出售房屋怎樣納稅

出售房屋怎樣納稅

2012-04-10 15:35:40

  個人出售房屋取得收入,需要繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅和個人所得稅。其中,出售房屋取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

  1、要按照約定的房屋成交價格計算繳納營業稅。營業稅按照“銷售不動產”稅目計算繳納,適用稅率為5%。從2005年6月1日起,對個人購買住房不足兩年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅;對個人購買普通住房超過兩年(含兩年)轉手交易的,銷售時免征營業稅;對個人購買非普通住房超過兩年(含兩年)轉手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

  銷售時可免征營業稅的普通住房的標準:

  (1) 容積率在1.0以上(容積率=建筑面積/占地面積);

  (2) 單套住房面積在144平方米以內;

  (3) 銷售價格不高于同類區域平均價格的1.44倍以內。

  2、要繳納城市維護建設稅、教育費附加。

  3、要繳納印花稅,適用稅率為萬分之五。

  4、由于出售房屋屬于有償轉讓房地產的行為,還需要按照出售房屋取得的收入計算繳納土地增值稅。《細則》規定,個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房的,經向稅務機關申報核準,凡居住滿五年或五年以上的,免證土地增值稅;居住滿三年未滿五年的,減半征收土地增值稅;居住未滿三年的按規定計征土地增值稅。

  5、扣除房屋原值、合理費用以及繳納的上述稅費以后,就是個人出售房屋取得的應納稅所得額,個人還需要就這一應納稅所得額按照財產轉讓所得適用20%的稅率計算繳納個人所得稅。

  個人出售住房,可以享受的個人所得稅優惠政策:

  1、出售自有住房并擬在現住房出售后1年內按市場價重新購房的個人,其出售現住房所應繳納的個人所得稅,視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。

  個人出售現住房所應繳納的個人所得稅款,應在辦理產權過戶手續前,以納稅保證金形式向稅務部門繳納。個人出售現住房后1年內重新購房的,按照購房金額大小相應退還納稅保證金。購房金額大于或等于原住房銷售額的,全部退還納稅保證金;購房金額小于原住房銷售額的,按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金,余額作為應納的個人所得稅稅款。個人出售現住房后1年內未重新購房的,所繳納的納稅保證金全部作為應納的個人所得稅稅款。跨行政區域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個人,應向納稅保證金繳納地稅務部門申請退還納稅保證金。

  2、個人轉讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得,不用繳納個人所得稅。(法律快車)

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