“北京出現(xiàn)恐慌式搶房，2013年房?jī)r(jià)將‘暴漲’？”“清華大學(xué)教授曾憲斌稱，2013年房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)就兩字，大漲！”“ 年3月房?jī)r(jià)暴漲，據(jù)說春節(jié)后或應(yīng)驗(yàn)”……近期，關(guān)于2013年房?jī)r(jià)將暴漲的消息成為不少媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，也成為網(wǎng)絡(luò)上網(wǎng)友們談?wù)摰臒狳c(diǎn)。那么，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)如何變化？西安的房?jī)r(jià)走勢(shì)怎樣呢？
西安土地市場(chǎng)冷清，去年三季度成交土地均以起價(jià)成交
土地作為房地產(chǎn)行業(yè)最直接的上游行業(yè)，其變化往往預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。那么，西安的土地供應(yīng)狀況如何呢？
數(shù)據(jù)顯示，從地價(jià)表現(xiàn)來看，三季度全市土地成交均價(jià)為2840元/平方米，較上季度下跌18.8%。主要是由于二季度商業(yè)用地和商住用地成交比例較大，占二季度全市成交總量的77%，而本季度工業(yè)用地占全市土地成交總量的37%，成交用地類型結(jié)構(gòu)性影響明顯。
“值得注意的是，從去年三季度土地溢價(jià)情況分析，所有成交地塊均以起步價(jià)成交，整體地價(jià)走勢(shì)處于低位。”西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心總監(jiān)李宇兵告訴記者。
李宇兵認(rèn)為，三季度全國(guó)一線城市“地王”現(xiàn)象再現(xiàn)，主要受市場(chǎng)土地開發(fā)空間嚴(yán)重受限、資源稀缺性支撐帶動(dòng)，而作為西安以剛需為商品房主體消費(fèi)支撐的主導(dǎo)下，房企在土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪相對(duì)“緩和”。從上年度限購(gòu)政策開始，各地土地部門在政策執(zhí)行初期紛紛加大土地供應(yīng)，而隨著商品房市場(chǎng)銷售遇冷，房企拿地信心不足導(dǎo)致土地流拍率加大背景下，土地管理部門供地?zé)崆橐灿兴鶞p弱。
“根據(jù)國(guó)土資源部土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)的監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，今年前三季度，全國(guó)土地市場(chǎng)維持整體偏冷格局，全國(guó)土地出讓面積和價(jià)款季度數(shù)據(jù)已連續(xù)四個(gè)季度同比下降。全國(guó)土地市場(chǎng)整體處于偏冷區(qū)間，尚不存在全面回暖的基礎(chǔ)。總體來講，西安土地成交相對(duì)平穩(wěn)，不僅沒有出現(xiàn)地王和搶地現(xiàn)象，反而，開發(fā)商對(duì)土地的熱情并不高。只要土地價(jià)格不出現(xiàn)上漲，房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性基本不存在。”李宇兵分析。
城鎮(zhèn)化不等于城市化，房地產(chǎn)庫(kù)存量大房?jī)r(jià)難漲
針對(duì)有專家所說的城鎮(zhèn)化是支撐房?jī)r(jià)大漲的最重要因素之一的說法，知名地產(chǎn)評(píng)論人士李連源認(rèn)為：“不能簡(jiǎn)單地將城鎮(zhèn)化和城市化畫等號(hào)，在中國(guó)城鎮(zhèn)化的意義更為寬泛，一些小縣城，甚至包括一些小城鎮(zhèn)規(guī)模的擴(kuò)張也是城鎮(zhèn)化的具體體現(xiàn)。發(fā)展城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)行業(yè)的確可以起到非常重要的作用，但是絕對(duì)不能將城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)畫等號(hào)，城鎮(zhèn)化的前提是經(jīng)濟(jì)要出現(xiàn)增長(zhǎng)，也就是說工業(yè)、商業(yè)要發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)如果不增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化的步伐也肯定會(huì)慢下來。”
陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)告訴記者：“說2013年房?jī)r(jià)大漲、暴漲，這些言論炒作的成分很大。從北京、上海等一線城市的房地產(chǎn)走勢(shì)來看，四季度的成交量和價(jià)格都出現(xiàn)了適當(dāng)?shù)纳蠞q。主要是剛需在經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的等待之后，在年底進(jìn)行出手所致。著急結(jié)婚的肯定要買房。但是，幾乎沒有投資型購(gòu)房。從西安來講，去年房子的成交量雖然比開發(fā)商預(yù)測(cè)得要好上一些，但是，依然呈現(xiàn)了一個(gè)平穩(wěn)的走勢(shì)，沒有出現(xiàn)明顯的放量走勢(shì)。而從房地產(chǎn)的庫(kù)存來看，庫(kù)存量依然很大，在庫(kù)存量沒有明顯變小的情況下，談房?jī)r(jià)大漲簡(jiǎn)直是無稽之談！”
從西安市二手房的交易狀況來看，基本上和商品房呈現(xiàn)同樣的走勢(shì)格局。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)陜西區(qū)域分部的負(fù)責(zé)人邵濤告訴記者，“去年二手房的成交量也相對(duì)平穩(wěn)。全年的交易量主要出現(xiàn)在11月和12月份。主要原因是一些投資型購(gòu)房者看到，中央明確表示，2013年要繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此，在經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的等待之后，將房源進(jìn)行拋售。”