數(shù)據(jù)顯示，在公布三季度報告的80家房企中，80家房企的平均凈利潤率8%，達到歷史最低值。而2013年房企平均凈利潤高達11.97%，2014年平均凈利潤率則為10%。在這一背景下，一些房企轉(zhuǎn)行做體育，一些房企試水互聯(lián)網(wǎng)金融，還有一些房企玩起了石墨烯。

另一方面，政府本身也不能為了去庫存而坐視甚至引導房價大幅下跌。島叔認為這里面有三大原因：

其一，中國經(jīng)濟正處于新舊動力轉(zhuǎn)換的關鍵期，房地產(chǎn)行業(yè)及其上下游的產(chǎn)業(yè)鏈依然是穩(wěn)定經(jīng)濟增長及就業(yè)的一個“大塊頭”，如果房價暴跌影響了人們的信心及整個經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的全局，因為這樣“去庫存”顯然是沒有贏家的。

其二，中國城鎮(zhèn)化正處于中后期，很多地方軟硬件基礎設施建設及公共服務的提升還有賴于政府財政實力支持，如果房價過快下跌造成政府財力吃緊，則無疑不利于公共服務均等化的進行，這也無助于緩解前面說道的區(qū)域不均衡這一樓市的根本性結(jié)構問題。（正常的良性循環(huán)是：政府投資——>基礎設施提高——>房價上升——>政府財政收入增加——>政府投資）

其三，房地產(chǎn)商及其上下游企業(yè)從銀行借了不少錢，作為“房奴”的島鞭和島主也因為買房欠了債，如果房價大幅下挫，則銀行呆壞賬勢必激增，從而引發(fā)債務危機，甚至是系統(tǒng)性金融風險。

那么房價就不降了嗎？中央經(jīng)濟工作會議是這么說的：“要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。”

可見，決策者的態(tài)度很鮮明，即：庫存需化解，房價應該降，但不能讓其斷崖式下跌。政府、房地產(chǎn)企業(yè)都要按市場規(guī)律辦事，政府負責確保穩(wěn)定的外部經(jīng)濟和政策環(huán)境，而房地產(chǎn)企業(yè)則要順應需求，并為自己的市場行為負責。換句話說，無法處理高庫存的房企自然會面臨著其它房企兼并重組的命運。

治本之策

正如前文分析的那樣，中國樓市的問題其實牽扯甚廣，遠非“供需決定價格”這一模型所能解釋。因此，在去庫存上面，除了適當降低房價，中央在最近還提出了不少的治本之策。

比如，中央說“要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預期和需求。”其本質(zhì)就是要通過戶籍制度改革破除對農(nóng)民工市民化的限制，使更多農(nóng)民能夠過上城市生活。（發(fā)改委今天就說，要制定實施1億非城鎮(zhèn)戶籍人口在城市落戶的方案。）

再比如，“以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口”的提法，則打開了使用“共有產(chǎn)權”、“融資租賃”等模式幫助房地產(chǎn)去庫存的空間，讓房屋這一重要的生產(chǎn)要素得以充分利用，避免土地資源浪費。

而時隔37年后再次召開的中央城市工作會議則指出，“要提高市民文明素質(zhì)，尊重市民對城市發(fā)展決策的知情權、參與權、監(jiān)督權，鼓勵企業(yè)和市民通過各種方式參與城市建設、管理，真正實現(xiàn)城市共治共管、共建共享。”這樣的論述顯然是瞅準了“城市治理”這一不同地區(qū)房地產(chǎn)分化的基層制度原因，希望通過抹平不同城市之間的“制度”差距，讓更多城市能夠提高對北上廣深的替代性。

對中國而言，房地產(chǎn)去庫存是一盤很大的棋，它關乎著社會財富的分配，關乎著年輕人的創(chuàng)造力是被釋放還是被壓垮，關乎著中國經(jīng)濟新舊動力能否順利轉(zhuǎn)換，甚至關乎著全面二孩政策效果的發(fā)揮。

文/子渡金影