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天價車位頻現 躍居“奢侈品”消費

天價車位頻現 躍居“奢侈品”消費

  昨日,南京日報網爆出南京“天價停車位”,報批價格每個達80萬元。無獨有偶,廣州珠江新城車位最新報價達70萬元,車位搖身變為“奢侈品”。房地產投資專家認為,買家一定要算清一筆賬,買車位還是租車位更符合自己的理財規劃。

  捆綁銷售成盈利模式

  據了解,市場上的車位買家主要有兩種,一種是消費型,如家住淘金東某高檔小區的陳先生,三四年前以近30萬元的價格買下了一個車位,并以800元/月價格出租,實行“先投資后自用”的計劃。以投入成本計算,陳先生的車位的租金回報率為(800元/月×12個月)/30萬元左右×100%=3.5%,雖然回報率甚低,但他了解到該片區車位緊張,住戶與車位完全不成比例,車位供求壓力越來越大。此后三年,他的車位租金從800元/月一直升到1300元/月。

  第二種是投資型。馮先生七八年前就看中了車位市場,他的盈利模式是在二手市場和拍賣市場上尋找捆綁銷售的車位,和朋友一起合資買下后,轉手在二手市場上賣出去,賺得第一桶金。當時正是拍賣市場最紅火的時候,市場上經常出現這種捆綁銷售的車位標的。如2006年時,拍賣市場上出現東山區“豪賢苑”A棟地下停車場負一層53個車位標的,面積為2015.46平方米,起拍價為715.5萬元。2009年中,南方證券大廈10個車位以160萬元起拍,東風西路東方金融大廈10個車位以119874元/個的參考價起拍。

  車位價格受供應量影響

  滿堂紅市場部高級經理周峰分析,一般小區的車位和住宅數量配置是1:3或者1:3.5,部分高檔住宅區的配置是1:2.5,在供應量遠不能滿足住戶停車需求量的小區,發展商或小業主可以把車位的售價開到一個相當高的水平,一個12平方米的車位,可以賣到60萬元,部分子母車位甚至叫價75萬元。

  目前廣州市區的車位價格水平到底如何?根據滿堂紅數據,目前珠江新城部分樓盤的地下車位,面積為12平方米左右,售價普遍為70萬元,可以算是市內車位售價比較高的板塊。天河北板塊的車位,最高售價是60萬元,但普遍在40萬元以下,像金達苑、嘉怡苑、御暉苑等老式盤,地下車位的售價是28萬~30萬元/個。“車位的價格主要受供應量影響,其次是受公共通道的寬度影響,部分通道較窄的停車場,對住戶的吸引力會下降。”

  投資分析:老城區車位

  超44萬元不劃算

  記者了解到,由于現在車位的租金受到物價局的指導價影響,不可能漫天開價,以一個12平方米的車位為例,今年在老城區一般的租金是1100~1400元/月之間,在次中心區一般是800~1000元/月之間,郊區一般是500~800元/月之間。周峰分析,若按租金×月份÷車位價格+投資回報率的公式,如果租金水平為1100元/月,則車位售價如果高于44萬元,車位的投資回報率就不如一年定期存款的利率(3%)。如果租金水平為800元/月,則車位的售價如果高于32萬元,投資回報率就無法達到3%。如果租金水平為500元/月,則如果車位售價高于20萬元,投資回報率也無法達到3%。

  中原地產項目部副總經理黃韜曾表示,從過去的操作經驗看,車位投資的成功個案少之又少,估計只占整個投資市場的10%~20%。“車位對大多數市民而言,都是使用品,而非投資品,自家有車要停放,自然對車位產生需求。”周峰分析,車位投資,一般是要建立在大批量的購買行為基礎上,單個購買,成本太高,“如果資金充裕,把一個停車場或超過15個車位的捆綁物一次性購下,再分拆出售,只要產權清晰,地段合適,肯定能產生可觀的轉售利潤。”(廣州日報)

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