本報(bào)記者 陳瀟
2024年5月份，重點(diǎn)城市租賃市場(chǎng)租金環(huán)比跌幅有所收窄。根據(jù)中指50城住宅租賃價(jià)格指數(shù)，5月份，全國50個(gè)城市住宅平均租金為36.3元/平方米/月，環(huán)比下跌0.30%，跌幅較上月收窄0.02個(gè)百分點(diǎn)。
具體來看，住宅平均租金環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)為42個(gè)，較4月份減少1個(gè)。5月份，住宅平均租金環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)為8個(gè)，較4月增加2個(gè)。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，住宅租金主要受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和租賃市場(chǎng)需求的影響。目前二手房掛牌量較多，且就業(yè)總體處于復(fù)蘇階段，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)有一定壓力。但租賃市場(chǎng)租金下降，也可以有效降低居民的居住成本。
與此同時(shí)，保障性租賃住房建設(shè)的加快，也有望進(jìn)一步降低居住成本。5月份，保租房REITs擴(kuò)募加速推進(jìn)。例如，華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT均正式啟動(dòng)擴(kuò)募工作，紅土深圳安居REIT也將申請(qǐng)擴(kuò)募納入計(jì)劃。另外，與住房租賃相關(guān)的REITs申報(bào)也在持續(xù)進(jìn)行中，例如，招商蛇口擬依托旗下的基金管理機(jī)構(gòu)及公寓管理機(jī)構(gòu)，開展招商蛇口租賃住房REIT申報(bào)發(fā)行工作，越秀集團(tuán)亦宣稱正按計(jì)劃積極推進(jìn)保租房REITs申報(bào)準(zhǔn)備工作，華發(fā)股份50億元住房租賃類REIT亦宣告獲上交所受理。
值得一提的是，不少房企旗下均有長租公寓等租賃市場(chǎng)業(yè)務(wù)布局。數(shù)據(jù)顯示，2024年5月份，TOP30集中式長租公寓企業(yè)累計(jì)開業(yè)房源量達(dá)114.2萬間，較4月份增加約1.1萬間。其中，TOP5企業(yè)累計(jì)開業(yè)規(guī)模達(dá)52.5萬間，占TOP30總規(guī)模比重為46.0%。
分類來看，上述開業(yè)榜單TOP30中，分別有13家房企系住房租賃企業(yè)、7家地方國企系、5家創(chuàng)業(yè)系、3家酒店系、1家中介系和1家金融系。從開業(yè)規(guī)模變動(dòng)來看，房企系、創(chuàng)業(yè)系、地方國企系、中介系租賃企業(yè)較4月份略有增加。
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，保障性租賃住房REITs的推出，對(duì)于有此類投資的房企或地方城投平臺(tái)公司來說，可以增加前期重資產(chǎn)投入的退出通道，退出之后的資金可以再投入到新項(xiàng)目的運(yùn)營和維護(hù)當(dāng)中去，有利于增加保障性租賃住房的供應(yīng)，更好滿足租賃客戶的需求。
5月17日，央行宣布擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
在此之前，央行于2023年2月份設(shè)立“租賃住房貸款支持計(jì)劃”，額度為1000億元，支持金融機(jī)構(gòu)在8個(gè)試點(diǎn)城市發(fā)放租賃住房購房貸款。
各個(gè)城市也在保障房供應(yīng)方面加大落地力度，北京公布的2024年住房發(fā)展年度計(jì)劃顯示，計(jì)劃安排保障性住房用地460公頃，其中配租型和配售型保障性住房用地200公頃。
上海、廣州、合肥、佛山等地區(qū)均提出為賣舊買新“搭橋”，支持開發(fā)企業(yè)收購存量房，作為保障性租賃住房或人才住房。
在張宏偉看來，當(dāng)前租金的下降，或暫時(shí)對(duì)長租公寓的業(yè)績(jī)有一定影響，從而可能影響到后續(xù)REITs等資產(chǎn)的發(fā)行估值等，但整體來看，保障性租賃住房市場(chǎng)在政策的扶持下，“融投管退”模式雛形逐漸明晰，未來前景廣闊。
（編輯 喬川川）