●半山雍景苑成功炒掉舊物管，一業(yè)主卻因欠交物管費而被舊物管告上法庭

　　●法院判決：物管被通知炒掉后，即使還存在物業(yè)管理的事實，物管費也可不用交

　　近年來，因為小區(qū)新舊物管交接引發(fā)的糾紛時有發(fā)生，而在此過程中，物管費要不要交，因直接關(guān)系到雙方經(jīng)濟利益最受關(guān)注。日前，因成功炒掉舊物管而廣受關(guān)注的半山雍景苑再次提供了可參考案例——一業(yè)主因欠交物管費而被舊物管告上法庭，法院判決顯示，物管被通知炒掉后，即使還存在物業(yè)管理的事實，物管費也可以不用交。業(yè)內(nèi)人士表示，這給物業(yè)管理糾紛提供了一個解決之道，物業(yè)公司拒不撤出時，業(yè)主有權(quán)利不交物業(yè)費，法院也不會支持物業(yè)公司討要物業(yè)費，物業(yè)公司沒有經(jīng)濟利益，自然會撤出。

　　文、圖：廣州日報記者 劉麗琴 漫畫：@視覺中國

　　案卷

　　舊物管追討業(yè)主11000多元

　　在目前的物業(yè)管理糾紛中，最常見到的就是業(yè)主不滿意物管不交管理費。日前，半山雍景苑的業(yè)主湯女士(化名)因拖欠物管費被物業(yè)告上法庭一案由廣州市中級人民法院終審判決，與一審要求湯女士支付所有拖欠的物管費不同，二審需要支付的物管費計算時間大大縮減，一個明確的信息是：物管被通知炒掉后，即使還存在物業(yè)管理的事實，物管費也可以不用交。

　　據(jù)悉，因小區(qū)物業(yè)糾紛，湯女士從2012年7月開始欠交管理費，被物業(yè)起訴追討2012年7月到2015年3月的物管費及水電公攤等各種費用11000多元。湯女士認為，小區(qū)業(yè)委會2013年9月就與新物管公司簽訂合約，舊物管接到通知也不撤離，此后作為業(yè)主就不應(yīng)交物管費。物管則認為在糾紛期間，業(yè)委會向全體業(yè)主發(fā)出1、2號決議都被法院判決撤銷，自己實際還在進行管理，收取物管費是合理的。

　　法院認為，小區(qū)業(yè)委會于2013年9月向×景物業(yè)發(fā)出關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)的交接通知，告知已選聘了新物管，并于2013年10月1日辦理交接工作，但×景未按通知辦理交接手續(xù)，而是拒絕退出。雖然業(yè)委會于2013年1月、5月作出的1、2號決議被予以撤銷，但小區(qū)業(yè)主與業(yè)委會之間的法律關(guān)系與業(yè)委會對外代表業(yè)主與×景之間的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系并非同一法律關(guān)系，×景無權(quán)以業(yè)主大會的該項決議被撤銷為由要求繼續(xù)履行已過履行期限的合同。因此，湯女士只需支付從2013年4月到2013年10月1日的物業(yè)費及相應(yīng)滯納金(2013年4月前已過訴訟時效期)。

　　法規(guī)

　　自2013年1月1日起施行，有效期5年的《廣州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目管理辦法》明確規(guī)定：如舊物管公司不能及時退出社區(qū)，業(yè)主、業(yè)主大會和新聘的物管公司可以通過區(qū)、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門或者司法途徑要求其退出。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主有權(quán)拒絕。

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出并以存在事實上物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費，人民法院不予支持。”

　　說法

　　物管差能拒交管理費嗎

　　業(yè)主們常因物管不如人意而拒交管理費。對此，廣東君厚律師事務(wù)所律師盧彥錚指出，根據(jù)《物權(quán)法》、《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的司法解釋》等法律法規(guī)的規(guī)定，只有在物業(yè)服務(wù)公司存在未履行合同主要義務(wù)時，即物業(yè)服務(wù)公司出現(xiàn)根本性違約的情況下，業(yè)主拒交物業(yè)費的做法才有可能得到法院的支持。至于其他糾紛，應(yīng)該在業(yè)主大會上向業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)行政管理部門提出，并依據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)處理，而不能成為拒交物業(yè)費的依據(jù)和理由。如果是因為以下原因就單方面拒繳物業(yè)費，那么一旦物業(yè)公司跟業(yè)主打官司要物業(yè)費，法律并不支持業(yè)主，例如：因沒有入住不交物業(yè)費；因沒有簽物業(yè)管理合同不交物業(yè)費；對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意不交物業(yè)費；對物業(yè)公司利用公用面積經(jīng)營不滿不交物業(yè)費等。

　　早在2013年10月

　　舊物管已被炒

　　半山雍景苑位于天河區(qū)廣園東路匯景新城西側(cè)，是一個有700多戶的中小型社區(qū)。

　　2008年，小區(qū)成立業(yè)委會。

　　2012年3月30日，業(yè)委會與×景簽訂的兩年管理合同到期。×景物業(yè)作為發(fā)展商選定的前期管理公司一直管理小區(qū)。

　　2013年1月，由于物業(yè)公司管理不如人意，經(jīng)溝通無效，業(yè)委會發(fā)出《業(yè)主大會公告》(簡稱1號決議)，表示2012年4月組織召開了全體業(yè)主的書面大會，根據(jù)表決結(jié)果，將不再與×景簽訂物業(yè)管理合同。

　　2013年3月，發(fā)展商提起訴訟，認為作為小區(qū)公建配套的持有人，也是業(yè)主，對投票結(jié)果表示質(zhì)疑。同年9月，業(yè)委會與經(jīng)過公開招投標中標的企業(yè)深圳市盛孚物業(yè)管理公司簽訂了為期兩年的合同，并在10月正式通知×景離開。10月18日，法院作出判決：撤銷1號決議。

　　2014年1月，發(fā)展商再次提起訴訟，請求撤銷“授權(quán)業(yè)委會進行招投標”的2號決議。12月，該決議一審被天河區(qū)法院撤銷。

　　2014年12月25日至2015年1月25日，半山雍景苑重新召開業(yè)主大會，這也是廣州首次由房管局、居委、街道全程參與業(yè)主投票換物管。2月24日，投票結(jié)果公示結(jié)束，換物管的決議生效。到2015年4月10日，新舊物管順利完成交接。