“五一”廣州樓市成交量大跌，然而，住宅之外的商業(yè)地產(chǎn)市場卻沒有受到政策的直接影響。商業(yè)地產(chǎn)成為投資者們的新寵，特別是亞運前后有16個購物中心相繼浮出水面，商鋪市場的投資驟然多了選擇。俗話說“一鋪養(yǎng)三代”，足可以證明商鋪投資的巨大利潤空間。但業(yè)內(nèi)專家提醒投資者，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，存在大量的炒作行為，投資者一定要根據(jù)項目的實際情況，多方考察，作出理性的投資決策，以免被商家誤導(dǎo)和套牢。
■投資策略
一、地段論
李嘉誠的“地段論”，被很多人奉為圭臬。推而廣之，到了商鋪投資領(lǐng)域這句話又成了眾多投資者的指南。只要地段好，商鋪項目處于市中心鬧市區(qū)或繁華商業(yè)區(qū)，就一好百好，哪怕租金再高、物業(yè)條件再差、定位再模糊，也是難求的黃金旺鋪。
其實，商業(yè)選址并非只見地段，不見其他。地段論并非適用于一切商業(yè)領(lǐng)域和業(yè)態(tài)，倘若用之于百貨店和高檔專賣店，就十分正確，但對大型超市、倉儲店、專業(yè)市場等業(yè)態(tài)就未必適用。所以投資商鋪要看商鋪的具體業(yè)態(tài)定位。
以批發(fā)市場為例，升級和符合政府規(guī)劃也許就是商機。日前，廣州火車南站旁邊的美嘉服裝城一期招商只用了十天時間，而且簽約客戶很多來自紅棉、白馬及濂泉路等老牌批發(fā)市場。廣州商業(yè)總會秘書長羅志杰分析，廣州南站優(yōu)質(zhì)的客流和物流資源，將為新商圈的締造提供極大的動力，而且廣州市政府也將于番禺區(qū)西北部打造一個南部新型商貿(mào)旅游區(qū)，這也是廣州火車南站建立服裝批發(fā)商圈的優(yōu)勢。
二、開發(fā)商背景論
商鋪經(jīng)營成功和具有升值潛力的前提是選對“正確的”地段，同時，充分了解開發(fā)商的實力和以往的背景也是關(guān)鍵所在。以2002年城啟 (論壇 新聞)集團開發(fā)廣百新翼為例，由于開發(fā)商的實力和誠信出現(xiàn)很大問題，導(dǎo)致投資者損失慘重，至今商鋪無法開業(yè)。而萬達(dá)在白云新城開發(fā)的城市綜合體有300多個商鋪，已被2000多個投資者搶購。原因在于萬達(dá)在其他城市的多個商業(yè)地產(chǎn)項目取得成功，一些投資者甚至跨省前來掃鋪。
三、跟著百貨走
政策投資專家指出，要將商鋪投資風(fēng)險降到最低，商鋪必須具備五大條件即商圈形成、市場成熟、產(chǎn)權(quán)獨立、升值空間、一定的市場規(guī)模。商鋪投資者一定要做好市場考察，充分考慮了風(fēng)險和收益之后，再決定是否下單。
但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少投資者很難進行準(zhǔn)確的市場調(diào)查。而專家建議的一個取巧的方法就是跟著百貨的擴張選擇商機。
比如，最近廣州百貨巨頭廣百股份和民營百貨翹楚摩登百貨分別宣布進軍市郊花都和新塘。廣百百貨在花都簽下了花都鳳凰廣場約4萬平方米的商業(yè)裙樓，欲打造全新現(xiàn)代百貨綜合體。鳳凰廣場是目前在建的花都最大的綜合性一站式購物中心，建筑面積約14萬平方米，將打造成花都區(qū)首個都會級的城市時尚購物中心。摩登百貨所簽的星光匯則是花都老城區(qū)最大購物中心，位于當(dāng)?shù)刈顭狒[的新華街商圈。另外，摩登百貨還進駐了新塘一個建筑面積達(dá)43萬平方米的商業(yè)巨無霸———盛唐·世紀(jì)廣場 (論壇 新聞)，這個項目號稱廣州東部第一Mall，輻射范圍不僅是增城，還瞄向了毗鄰的廣州開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)以及東莞。這些新建的商業(yè)中心肯定會帶來很多新的商機。
■投資風(fēng)險
“高額返租”陷阱
在商鋪投資方面，要小心高額返租的陷阱。
售后返租，通俗地說，就是開發(fā)商將其開發(fā)的商業(yè)項目分割成小塊產(chǎn)權(quán)后出售給小業(yè)主，同時，與中小業(yè)主簽訂返租合同，承諾在一定期限內(nèi)，由開發(fā)商付給小業(yè)主固定租金，而開發(fā)商獲得經(jīng)營權(quán)。
“產(chǎn)權(quán)式商鋪售后包租經(jīng)營、返租年限5-10年、年凈利潤在8%以上。”售后返租聽起來就是這樣吸引人，而事實上，卻是“羊毛出在羊身上”。開發(fā)商會根據(jù)返租的金額將商業(yè)項目的平均售價提高，開發(fā)商提前得到了這筆錢，然后再逐年返還給小業(yè)主，之后即可全身而退。而投資者得不到前幾年真實的租賃收入，更因為高房價而透支了本應(yīng)屬于投資者的升值空間，因此不得不承受雙重?fù)p失。