港地產巨頭攜豪宅項目北上攬客、澳洲樓盤千里迢迢赴珠三角房博會推介項目、迪拜的三個房地產項目下月在京拍賣……正當內地密集出臺新政加強房地產市場調控之際，境外地產商聞風而動，紛紛趕來拉客。的確，目前中國房地產進入調控期，樓市前景的不明朗使一些投資意識較強的中國人把目光轉向了香港、澳門及海外市場。“到境外買樓！”似乎成為投資房產的另一條途徑。而專家則提醒：投資者要把握當地樓市的政策法規，量力而行。 內地人到香港買房有8.5折 日前，香港地產開發商恒基兆業地產有限公司率先啟動吸引內地投資客的銷售計劃，攜旗下“名家匯”、“天匯”等香港項目來廣州展開第一輪促銷，希望吸引內地的一種買家前去投資。據介紹，最便宜的一套房子也要上千萬港元。 這次恒基兆業帶來的，既有位于香港沙田半山區罕貴地段，擁攬獅子山、筆架山等的連綿翠嶺及沙田一帶的壯麗景觀的豪宅，最貴的上億元，同時也有價錢相對適中的項目，以瞄準內地不同資金承受能力的買家，而最低的“入場費”也要過千萬港元，是一個面積七八十平方米的單位。 恒基兆業營業部總經理林達民表示，目前香港的利率水平低于內地，內地人到香港買房，可以打8.5折，因此，目前是內地投資客到香港買房的好時機。 “現在內地到香港投資的比例還不多，從目前的購買客人成分來看，內地居民所占據的比例大約為兩三成，并逐年呈上升趨勢?！钡诌_民相信，到香港置業的內地居民會越來越多，因為香港的物業有其自身優勢。 林達民表示，雖然香港樓市在升值空間上沒有內地大，但是資金充裕、住宅供應少、外部需求強勁及按揭放貸活躍等因素，為香港形成新一輪樓市繁榮營造了理想環境。同時“香港身份”也是吸引投資客的因素之一，投資一套超過650萬港元的房產，同時符合居住滿一定年限等香港特區相關規定后，可獲得一個香港身份，這也促成了一些內地富豪選擇在香港投資置業。 據香港金融管理局披露的數據顯示，2009年香港樓市成交額達4000億港元。當中約10%即400億港元來自內地。 境外抄底眼下是好時機？ 據了解，另一香港開發商和澳門的地產代理，也在緊鑼密鼓，準備赴北京、上海、廣州三個城市舉行巡展攬客。 而在上月底舉行的珠三角房博會上，首次出現了澳洲樓盤的身影。海外房產機構家葉環球公司攜悉尼樓盤INMARKTOWER來廣州攬客，吸引了不少買家的關注。據了解,這也是房博會上首次出現海外發展商。 日前，北京藝海拍賣公司宣布，迪拜三個房地產項目將于6月6日在京拍賣，三項目均位于世界第一塔哈里發塔，其中一個一居室公寓起拍價為400萬元，相當于每平方米7.84萬元。 對于一撥又一撥的“攬客潮”，有分析認為，中國調控房地產業務擠出大批炒作資金，這些資金正被海外房產行業看中。 那么，現在移師境外投資買樓是否好時機？ “還是要具體針對項目本身，并且要對房產的所在地情況有所了解?！睆V東中原地產項目部總經理黃韜認為，判斷是否出手的好時機，不能光看大環境?！安皇撬械捻椖慷歼m合投資?！辈贿^黃韜說，國內近日頒布的新政對境外購房并無太大制約，部分境外地區的房價比內地的要低，比如房地產泡沫剛剛破裂的迪拜，現在正是投資者抄底的好時機。 北大公共經濟研究中心研究員韓世同則表示，任何投資都必須是中低位吸納才有獲利空間。他認為，香港現在的樓價也正處于歷史的高位，不建議投資客出手。但美國、澳大利亞等地還有相當區域的價格已經跌至歷史低位或相對低位，此時低價介入海外市場也不失為一個明智之舉。 合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江也認為，金融危機環境之下的外國房價便宜，適合投資者出手抄底。不過他也預期外國經濟會逐漸復蘇，日后情況如何還不能下定論。 中原地產市場總監李粵湘則分析說，目前投資境外房地產的人群多是為了移民打算，考慮的范圍會涉及福利、退休后房子的增值等，因此屬于長期投資，獲利或沒有內地市場大，收益期也會比較長。 高手支招 先了解境外房產政策 大到稅收政策，小到房產出租手續等等，購房者都應仔細了解。網易房產總結出投資境外房地產必須了解的幾個問題： 房價構成———境外房價的構成與內地不相同。中國內地是一次性支付了70年的土地使用費，連同建安成本一起構成房產的成本。境外則是房價和土地價格有所區別。 房產管理———境外管理房產極為關鍵。如果管理不善甚至無人管理，致使物業長時間空置，拖欠物業管理費，甚至拖欠銀行按揭貸款，影響到自己的信用記錄就是大件事了。 稅費征繳———境外買房須繳印花稅，賣房也會產生稅費，主要是增值稅。如澳洲賣房最高會按增值部分的45%來征稅。 政策松緊———境外對境外人士購房的限制各不相同，有緊有松。在貸款政策方面，由于受次貸危機的影響，內地投資者申請貸款的難度有所加大。 合理避稅———一定要關心所在地區政府的免稅優惠政策，并充分利用之，以增加投資收益。以澳洲為例，購房貸款所產生的利息、裝修翻新費用、赴澳考察房產的費用(主要為機票)、律師代理費、驗房費等等，都可以用來抵稅。 專家提醒 稅收政策成最大風險 業內專家告誡：海外投資熱潮需理性對待，投資者應謹慎而行，尋找合適的時機和投資方式是十分重要的。 黃韜認為，投資境外市場的最大風險來自于當地的政策，“不是所有國家的政策稅收都對投資客有利。比如美國就要征收物業稅，獲利后還面臨收稅的問題，利潤并非袋袋平安?！彼ㄗh中小型開發商不要參與這股海外投資潮?！皼]有上千萬元的資金量，去投資海外房地產，風險比收益要大?！?/p> 韓世同也表示，投資者要考慮自己的實力，不可將所有資金投進不動產?！霸趦鹊兀I房是貴，但交錢之后一了百了，沒有名目眾多的稅費要繳。但是去境外買房，買時的確是便宜，可是手尾很多，也省不了多少錢。這跟買車容易養車難是一個道理。我不建議一般人去投資?！?/p> 專家們還指出，境外房產每年只有5%—15%的增值空間，回報率并不算高，并需支付高額的房屋養護成本和稅收。此外，若投資者不知道當地環境以及配套如何，也容易因信息不對稱而發生問題。 記者 趙燕華 實習生 譚抒茗