□ 公攤是居住建筑組成的一部分，拋開品質(zhì)單純追求高得房率或低公攤面積并不可取。針對公攤面積及得房率，更重要的是實(shí)現(xiàn)透明、合理和優(yōu)化。
□ 總體來看，按套內(nèi)建筑面積計價不影響購房者的實(shí)際支出，現(xiàn)行規(guī)定也不影響交易稅費(fèi)和物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)等的計算。
日前，河北省張家口市發(fā)布政策，鼓勵實(shí)行現(xiàn)房銷售，逐步推進(jìn)取消公攤。此前，湖南省衡陽市也明確宣布，自2025年1月1日起，當(dāng)?shù)厣唐贩繉?shí)行按套內(nèi)建筑面積計價銷售。公攤面積計價真的能取消嗎，此舉將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響？
據(jù)悉，2001年施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同構(gòu)成。具體而言，套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積以及陽臺建筑面積；而公用建筑面積則包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室等整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房，以及套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻和外墻墻體水平投影面積的一半。
除了張家口和衡陽，近年來，安徽合肥、廣東肇慶、湖南湘潭等地也相繼發(fā)布了相關(guān)政策，提及“按套內(nèi)面積計價銷售”。特別是肇慶市，已經(jīng)明確自2024年5月1日起，市內(nèi)商品房將實(shí)行按套內(nèi)面積計價宣傳銷售。
從各地實(shí)施效果及業(yè)內(nèi)人士分析來看，無論是按建筑面積計價，還是按套內(nèi)面積計價，僅是計算方式不同，購房者的實(shí)際成本并不會因此發(fā)生變化。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟指出，一套總價200萬元的商品房，若建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為80平方米，既可按建筑面積2萬元/平方米計價，也可按套內(nèi)建筑面積2.5萬元/平方米計價，雖然計價方式不同，但總價不變。
相關(guān)的供暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)也不會因計價方式的改變而發(fā)生變化。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)通常按建筑面積收取，因?yàn)楣珨偛糠值墓部臻g需要物業(yè)管理，而這些空間恰恰是物業(yè)應(yīng)重點(diǎn)投入的區(qū)域。目前，已落地采用套內(nèi)面積計價的城市，如肇慶，物業(yè)費(fèi)仍按原標(biāo)準(zhǔn)計算，取消公攤更多體現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)的計價方式上。
總體來看，按套內(nèi)建筑面積計價不影響購房者的實(shí)際支出，現(xiàn)行規(guī)定也不影響交易稅費(fèi)和物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)等的計算。公攤是居住建筑組成的一部分，拋開品質(zhì)單純追求高得房率或低公攤面積并不可取。針對公攤面積及得房率，更重要的是實(shí)現(xiàn)透明、合理和優(yōu)化。
吳璟表示，公攤面積有必要且正在變得更加透明，要讓消費(fèi)者清楚了解公攤的具體用途，進(jìn)一步保障購房者的知情權(quán)。開發(fā)企業(yè)也在不斷優(yōu)化戶型設(shè)計，將公攤面積配置到居住者獲得感更強(qiáng)的門廳、電梯間等部分，實(shí)現(xiàn)良性的得房率優(yōu)化。
58安居客研究院院長張波表示，公攤本身不會消失，而是要讓購房者實(shí)實(shí)在在知道自己實(shí)際專屬空間的大小。同時，不建議一味追求得房率，或使房企過分壓縮公攤來減少成本，進(jìn)而導(dǎo)致實(shí)際居住體驗(yàn)下滑。
一些城市正通過調(diào)整容積率計算規(guī)則的方式讓利于民。青島、杭州等城市出臺新規(guī)，規(guī)定小區(qū)內(nèi)部分公共設(shè)施和公共空間不再計入容積率或打折計入，套內(nèi)陽臺部分也享受打折優(yōu)惠，這些空間相當(dāng)于“贈送”給購房者，不再計入公共建筑面積甚至套內(nèi)建筑面積。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，好房子建設(shè)有四大要素，即安全、舒適、綠色、智慧。“房屋銷售環(huán)節(jié)取消公攤”即是舒適標(biāo)準(zhǔn)的重要體現(xiàn)。“過去，由于公攤面積計入方式不透明和合同條款含糊，購房者總感覺得房率較低，權(quán)益受損。對購房者而言，所購即所得、戶型不縮水、交易公開透明，是購房滿意度的關(guān)鍵所在。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
專家表示，為推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，還需充分釋放剛性和改善性住房需求。公眾對取消公攤的討論是希望公攤部分更加透明、優(yōu)化。下一步，應(yīng)通過多部門政策合力，鼓勵開發(fā)商既重視房屋面積的改善提升，也重視小區(qū)公共空間的豐富供給，從而顯著提升居住質(zhì)量，有力提振住房消費(fèi)。